Лишь в одном городе страны цены на вторичную недвижимость в 2025 году снизились. Это Новокузнецк, тот самый, где в начале января в роддоме произошла трагедия, унесшая жизни девяти младенцев.
В остальных 49 крупных городах из 50-ти, где проводили исследование, цены на вторичку выросли. Таковы данные известной консалтинговой компании.
В тройке российских лидеров по подорожанию вторичного жилья — Махачкала, столица Дагестана, а также Курск и Ижевск. Лидеры смотрятся необычно, но только на первый взгляд.
Махачкала, видимо, привлекательна мягким климатом (15 января здесь температура воздуха была 0 градусов, примерно такой она останется в ближайшие дни) и близость к Каспийскому морю. Столица Дагестана славится своим гостеприимством, здесь быстро развивается сфера туризма. В целом республика отличается культурным многообразием, большим количеством исторических и природных достопримечательностей, быстро растущей экономикой.
В Курске, видимо, сказались последствия вторжения ВСУ в 2024 году. Многие люди из приграничных территорий, по которым прошлись боевые действия, потеряв жилье и работу, перебрались в столицу региона. Курск также отличается выгодным транспортно-географическим положением. Здесь тоже много достопримечательностей.
Что касается Ижевска, то город отличает обилие зеленых зон (парки и скверы занимают четверть территории Ижевска). Здесь много рабочих мест на крупных заводах. Что особенно важно сейчас, когда в России резко упало количество вакансий и выросло количество резюме на сайтах по работе.
А вот четвертое место в рейтинге у Челябинска выглядит неожиданно. Город долгие годы ассоциировался с плохой экологией и неважной инфраструктурой.
Директор челябинского агентства недвижимости «Макромир» Ольга Диких ответила на вопросы корреспондента «Свободной Прессы».
«СП»: За прошлый год вторичное жилье в Челябинске подорожало на 15% — до 102,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Как считаете, почему Челябинск оказался в числе российских лидеров рейтинга по подорожанию вторички?
— Я вижу две причины. В последние четыре года в Челябинские крупные предприятия стали донорами, создавая огромное количество новых рабочих мест со стабильным высоким заработком. А первое, что покупают люди, начав зарабатывать, это обычно жилье.
Вторая причина в том, что в Челябинске за последние 5−7 лет наблюдается значительный рост новостроек. Высокая цена жилья в них автоматически подтягивает и цену на вторичку.
«СП»: Вторичное жилье в Челябинске чаще покупают за наличные или в кредит?
— Вторичку чаще покупают за наличку или берут небольшой кредит. Основная сумма оплаты — собственные средства от продажи предыдущего имущества или накопления.
«СП»: Почему цены растут на вторичку, если покупательная способность населения, насколько можно судить, падает?
— В сложные времена люди вкладывают в «вечные ценности» — золото, недвижимость, земля. Это мы сейчас и наблюдаем — рекордный рост цен на золото, квартиры и земельные участки.
Доктор экономических наук, уральский предприниматель Алексей Каплан критически воспринял вышеуказанный рейтинг:
— Сколько-нибудь осмысленная аналитика отсутствует. Просто нашли подборку данных по росту цен в разных городах и выстроили их по значению цифр. Рынок недвижимости (прежде всего жилой) давно не связан ни с потребностью в жилье, ни со стоимостью возведения жилья. Его функции другие и управление идет по другим каналам.
«СП»: Каким, например?
— Необходимость строить, даже если это невыгодно. Иначе потери застройщика окажутся еще выше (тут и принятые обязательства, и проблемы замораживания стройки и много чего еще).
Приобретают квартиры не для улучшения жилищных условий, но для вложения в надежный актив — недвижимость. В Москве стоят целые кварталы, заселенные на 10−15%. Заселять некем, но все распродано.
Сказывается острое влияние господдержки в форме ставок по льготной ипотеке на рынок жилья. Важно не само по себе наличие таких программ и уровня скидок, но доступность программ для широких кругов населения. Доступность есть — цены на стройку взлетают. Льготы отменяются — цены падают (как минимум замораживаются).
«СП»: Так или иначе цены растут, в том числе на вторичку. Риелторы подтверждают тенденцию роста.
— В целом это определенная игра, которую кто-то ведет. Причем, ведет эту игру на очень серьезном уровне, пытаясь вовлечь в нее максимальное количество людей. Сравнение или аналогия только одна. Правда, не столь «недвижимая».
Скорей даже, «маломатериальная» аналогия: криптовалюты. Можно отслеживать их динамику, рост одной или другой, падение одной на фоне другой и т. д. Но это просто игра на высоком уровне. Кто-то на этой игре очень неплохо зарабатывает.
А зарабатывает тот, для кого «множественные непредсказуемые факторы влияния» — просто инструменты управления. Все остальные участники в целом обязательно проигрывают (хотя отдельные покупатели в отдельные периоды или моменты времени могут иногда выигрывать).
«СП»: Неожиданное сравнение недвижимости с криптовалютами.
— Кому-то увлекательно отслеживать тенденции. Кто-то более отважный пытается участвовать. Наверное, для тех, кто не умеет направлять свое внимание на созидание — подобные спекуляции интересны. Таких людей много. Чем бы дитя ни тешилось… Просто плакать потом особого смысла не будет.
Ранее «Свободная Пресса» рассказывала, как непросто развивается ситуация на рынке новостроек России.
Источник
