По оценке Банка России, кое-где по стране стоимость жилья в новостройках уже на 80% выше, чем на вторичном рынке. Большой разрыв вызван обещанием ужесточения условий льготного кредитования, с февраля семья сможет оформить лишь одну ипотеку, поэтому возник ажиотажный спрос на новое жилье.
Пока люди берут по два кредита. Это позволило застройщикам повышать цены, их продажи резко возросли ещё с середины осени.
Спрос на рынке вторичного жилья снизился не только из-за перетока покупателей в новостройки, но и из-за рисков срыва готовых сделок, что отпугивает участников рынка после нашумевшего случая с Ларисой Долиной.
Ожидается, что ситуация на «вторичке» стабилизируется после решения Верховного суда по защите сделок и постепенного снижения ключевой ставки регулятором. Это может занять около года. Однако в дальнейшем рост цен на новое жилье, вероятно, замедлится, рассказал экономист Алексей Кричевский.
В широком понимании суть «дела Долиной» — это отмены сделок, когда продавец квартиры, зачастую пожилой человек, через суд признается недееспособным или дееспособным ограничено на момент заключения сделки. И его опекун или прокурор требует признать сделку купли-продажи недействительной, так как продавец не осознавал значения своих действий.
Добросовестные покупатели, через месяцы или годы после вселения, рискуют потерять и жилье, и деньги. Ждет ли вторичный рынок жилья нормализация или решение ВС по делу Долиной мало что изменит?
Юрист и правовед Сейран Давтян считает, что решение ВС — это критически важный, и, возможно, решающий шаг, чтобы остановить коллапс доверия к судебной власти:
— Ситуация создавала непросчитываемую угрозу для любой сделки на вторичном рынке. Покупатель не мог быть уверен, что даже идеально чистая с юридической точки зрения квартира не будет у него отобрана через суд, что парализовало рынок.
Однако лишь одного решения ВС недостаточно для нормализации рынка. Надо ещё восстановить базовое доверия. Для функционирования любого рынка нужны предсказуемые правила. Если ВС установит четкие, необратимые критерии, при которых оспаривание сделки по недееспособности невозможно, например, после проведения всех необходимых проверок, это вернёт уверенность людям.
И нужна борьба с мошенническими схемами. Четкая судебная позиция заблокирует один из главных инструментов рейдерских захватов недвижимости, когда пожилого человека через какое-то время признают недееспособным и отменяют предыдущие сделки.
«СП»: Значит даже ясное решение ВС не решит сразу всех проблем?
— Есть ещё ставка ЦБ, фундаментальный фактор доступности денег. Даже при полной юридической безопасности высокие ставки по классической ипотеке будут сдерживать спрос.
А ещё конкуренция с новостройками. Государственные льготные программы, пусть и ужесточенные, но продолжают перетягивать спрос на первичный рынок. Хотя применительно к элитной квартире Долиной неловко говорить о «вторичке», но на самом деле покупательница её квартиры тоже взяла кредит .
Остаётся определённая «инерция страха». Ведь даже после решения ВС потребуется время, чтобы информация распространилась, а негативные эмоции у покупателей и риелторов улеглись.
Нормализация вторичного рынка — это небыстрый процесс. Решение Верховного Суда по вопросу необратимости сделок устранил лишь самый опасный момент. Без этого любое снижение ставок ЦБ, улучшение состояние экономики мало повлияли бы на сферу недвижимости, так как риск оставался неприемлемо высоким, считает эксперт…
Факт участия официального представителя МИД России Марии Захаровой в публичном обсуждении этой ситуации, когда она выступила в защиту пострадавшей покупательницы в своём Телеграм-канале, указывает на всеобщий характер проблемы.
Инцидент перестал быть частным судебным спором и превратился в системный кризис, затрагивающий миллионы рядовых граждан. Если даже публичные лица с доступом к информационным и правовым ресурсам не застрахованы от подобных рисков, то что говорить об обычных покупателях?
Четкая позиция ВС должна остановить разрушительную лавину, хоронящую рынок вторичной недвижимости, дав сигнал, что правила игры зафиксированы. За этим начнёт действовать макроэкономика, конкуренция с новостройками. Тогда вторичный рынок ждёт реальное восстановление — сначала как рынок выгодных предложений из-за большого разрыва в цене с новостройками, а затем и как полноценная альтернатива.
Наверняка пока мы всё это читаем, есть люди, которые, на свой страх и риск, скупают дешевые квартиры на вторичном рынке. Так решение ВС и повлияет на будущую нормализацию. Без него рынок остался бы в состоянии кризиса доверия, который экономическими мерами не вылечить. У рынка появился шанс на восстановление.
